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入居者の権利はどのような法律に基づいているのですか？ |
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土地については、平成４年に施行された新しい借地借家法に基づいています。この法律の22条の一般定期借地権と、23条の建物譲渡特約付借地権の２つを同時に組み合せたものです。 |
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地代はどのような性質のものですか？ |
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地代は、入居者が建物を建てて土地を利用する対価として、地主に支払う金銭です。地代は、一般に地主の純粋な収入である純地代と、土地に係る固定資産税・都市計画税からなる公租公課相当額に分けられます。純地代は、消費者物価等に連動して改定されます。公租公課相当額は、実額の変化に応じて改定されます。 |
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保証金とはどのような性質のお金ですか？ |
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保証金は、借地契約締結時に入居者から地主に支払われる一時金の一種で、借地期間中のユーザーの債務を担保する性質の一時金です。借地契約終了時に無利息で入居者に返還されます。ただし、借地期間中に地代の滞納等が合った場合や、土地もしくは建物の現状回復費用を地主が負担する場合には、それらの費用が差し引かれて返還されます。 |
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権利金とはどのような性質のお金ですか？ |
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権利金は、借地契約締結時に入居者から地主に支払われる一時金の一種で、地代の前払い的な性質を有しているといわれています。権利金については、借地契約満了時や退去時にも返還はありません。 |
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敷金とはどのような性質のお金ですか？ |
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敷金は、借地契約締結時に入居者から地主に支払われる一時金の一種で、借地期間中の入居者の債務を担保する性質を持っています。借地期間中、地代の支払い遅滞等がおきた場合は、地主は敷金をこれらの債務不履行の弁済に充てることができます。契約終了時には、債務残高を差し引いた上で、地主から入居者に残額が返還されます。 |
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地代や一時金の相場はどうなっていますか？ |
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定期借地権については、すでに戸建住宅に関して、首都圏では地代や一時金の相場が形成されつつあります。スケルトン定借の場合も、原則としてこの相場にならうことになります。一時金は、保証金の場合、土地の実勢価格の20～30％程度が相場と考えられ、一般に都心部に近い地域ほど、土地代に対する比率が高くなります。権利金の場合は、保証金よりも５％程度低いことが適切といわれています。 |
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コーディネーターフィーとはどのような費用ですか？ |
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事業コーディネーターが、地主と入居者で構成される建設組合のニーズをもとに、スケルトン定借の事業全般を遂行していくことに対して、入居者が支払う報酬です。 |
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通常の分譲マンションに比べた時のスケルトン定借のマンションのメリットは何ですか？ |
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定期借地権を使っているので、土地代の負担が一時金の負担分だけで済んでいるため、通常の分譲マンションより安く取得できること。通常の定借マンションのように借地契約満了時に建物を取り壊す必要がないため、建物解体費の負担やスラム化の心配がなく、住み続けられるシステムであること。100年はもつスケルトンと、時代時代に合わせて変化し得るインフィルの組み合わせにより、住まい手の価値観にあった自由設計が実現でき、かつメンテナンスが容易で陳腐化しにくいシステムであること。良質な社会ストックの住宅を供給し、長く使うことで地球環境的に見ても優れていること。等があげられます。 |
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スケルトンとは何ですか？ |
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スケルトンとは、躯体などの建物の骨組みのことです。いわゆる躯体の他に、共用設備や縦配管、建物の外装（タイル張りの外壁など）や屋上防水層（または屋根）などが入りますが、設計内容によっても細部は異なります。スケルトンの設計は、建設組合の合意のもとで決め、建物完成後も原則として増改築はせずに、長期修繕計画に基づいてメンテナンスを行っていきます。 |
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インフィルとは何ですか？ |
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インフィルとは、スケルトン以外の建物部分で、専用部分内部の内装や間仕切り、設備機器等を指します。また、外装のサッシや玄関ドアなども共用インフィルとして扱うことがあります。スケルトン定借では、インフィル部分は原則として自由設計となり、建物譲渡後も入居者の負担で増改築が可能となります。 |
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どうしてスケルトンとインフィルを分けて考えるのですか？ |
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スケルトン定借では、スケルトンとインフィルを分けることで、スケルトンの耐久性とインフィルの自由設計、メンテナンスのしやすさ等を実現しています。また、30年後の建物譲渡時に、スケルトン部分だけを売却することによって、建物賃貸に変わってからも、インフィルの増改築を可能としています。 |
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スケルトン定借では、建物の耐久性をどのように考えていますか？ |
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スケルトンは100年以上もつような高耐久性の仕様とします。具体的には、外壁・基礎等の鉄筋のかぶり厚、コンクリート強度、水セメント比等について通常の設計基準よりも厳しい基準で設計管理を行うほか、外装材耐久性の高い材料とします。設備配管等のメンテナンスに関しては、縦配管を原則として共用部分に出して、メンテナンスや取替えを容易にします。また、長期修繕計画を立案し、計画的なメンテナンスを実施します。 |
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